Реальна ринкова вартість квартири: як правильно визначити, щоб не прогадати

Ринкова вартість квартири - це реальна ціна, за якою можна продати конкретну вашу квартиру та інші квартири аналогічного класу, і визначається вона на момент продажу нерухомості станом попиту та пропозиції на таке житло.

Ринкова вартість відрізняється від державної чи експертної оцінки, яка визначає офіційну вартість нерухомості, необхідну для виконання відповідних нотаріальних дій та стягнення податків за операції з нерухомістю.

До речі, при укладанні угоди купівлі-продажу нерухомості між фізичними особами, в тому числі і квартири, державна або експертна оцінка квартири є обов'язковою з метою оподаткування. Про це прямо вказано в ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

 

А оскільки фізичні особи, які здійснюють операції з нерухомості, крім спадкування майна, підлягають оподаткуванню, цілком логічно, що законодавець відніс експертну оцінку такого товару, як квартира, до категорії обов'язкових.

Самостійна реальна ринкова оцінка квартири самим продавцем

Отже, ще на початку старту процедури продажу квартири перед продавцем постає таке логічне і надскладне питання, як визначення реальної вартості своєї квартири на ринку нерухомості.

З одного боку, острах продешевити та продати квартиру, не досягши максимальної вигоди, а з другого - побоювання, щоб процес продажу квартири не перетворився на нескінчений.

І це цілком логічно. Адже якщо для продавця його квартира є найкраща, найбажаніша, найбільш вартісна, то потенційні покупці такий оптимізм та піднесення продавця житла не розділяють.

Для них при будь-якій ціновій пропозиції від продавця квартири її ціна завжди буже вважатись перебільшеною, а квартира такою, що не вартує тієї суми.

І якщо продавець сам взявся оцінити свою квартиру на ринку нерухомості, то він починає розпитувати сусідів, родичів, знайомих, колег по роботі, по-чому зараз такі квартири, як в нього.

Крім того, для більш об'єктивного аналізу ринкових цін продавець вимушений переглядати сотні, якщо не більше, оголошень на всіх можливих майданчиках  реклами нерухомості.

Крім того, не маючи практичного досвіду та юридичних знань в сфері операцій з нерухомістю, продавець не в змозі передбачити всі додаткові витрати, які чекають його в майбутньому, для того, що включити такі витрати до ринкової вартості своєї квартири.

Але навіть коли ринкова вартість квартири продавцем нарешті сформована і його пропозиція пішла, що називається, "в широкі маси", знову ж таки його починають мучити сумніви, до якої позначки опускати ціну при розмовах з майбутніми потенційними покупцями, тобто, перефразовуючи класика, "наскільки торг доречний".

Але така реальність і така ціна, яку потрібно платити за безкоштовну самостійну ринкову оцінку квартири її продавцеві.

Визначення реальної ринкової вартості квартири через сервіси продажу квартир

Компанії, які надають послуги з купівлі-продажу на ринку нерухомості, самостійно проводить оцінку реальної ринкової вартості квартир в межах конкретного регіону.

Аналізуючи наявний попит та пропозицію на житло на даний момент, працівники сервісів з продажу квартир враховують всі ринкові фактори, на їх основі проводять професійну ринкову оцінку житла, що продається, та визначають оптимальний ціновий коридор.

Провівши аналіз наявних у продавця документів на житло, та стан самого об'єкта продажу, сервіс визначає всі можливі допоміжні затрати по майбутній угоді купівлі-продажу, працівники компанії визначають діапазон можливого торгу з майбутніми покупцями.

Головний закон ринкових відносин, в тому числі на ринку нерухомості: ринкова вартість - це та ціна квартири, на яку є попит, тобто за яку реально можна продати квартиру, з врахуванням уступок під час торгу.

Звичайно, для вдалої угоди купівлі-продажу квартири потрібно правильно відібрати сегмент аудиторії серед потенційних покупців, яким реально можна буде продати квартиру з максимальною для продавця вигодою.

Важливим є аналіз альтернативних пропозицій продажу аналогічних квартир, які можуть конкурувати з пропозицію клієнта сервісу продажу квартир.

Для проведення вигідної угоди серед основних етапів процедури є проведення юридичного аналізу документів на квартиру з метою виявлення непередбачуваних обставин, які можуть бути перешкодою для успішного продажу квартири.

Немаловажним моментом є визначення податкових питань з оподаткування нерухомості, що продається, способи розрахунку між контрагентами договору купівлі-продажу нерухомості, підготовка попереднього договору купівлі-продажу (щоб бути у "всеозброєнні" під час реалізації угоди), вирішення питання щодо авансових платежів, завдатку тощо.

Як правило, при виконанні вище викладених етапів підготовки квартири до продажу будуть виявлені певні слабкі місця квартири, що продається, тому необхідно визначити коридор торгу за квартиру, на який продавець може погодитись. Адже, як правило, покупець завжди вказує на певні недоліки квартири та пропонує зниження її вартості.