Приватизація земельної ділянки 2021-2022 рік
Приватизація земельної ділянки - нові правила приватизації землі в 2021 році
В Україні, нарешті, запроваджено дію одного з основних постулатів римського цивільного права «superficies solo cedit». Адже будь-яка річ, як рухома, так і нерухома, не може існувати ізольовано від місця свого перебування / розташування. А вище зазначений принцип, який діяв ще в Древньому Римі, саме й означає, що будь-яка будівельна споруда повинна переміщатись та слідувати слідом за земельною ділянкою, на якій вона розташована.
Приватизація земельної ділянки, на якій знаходиться будинок
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості», який був прийнятий ще в далекому лютому місяці 2021 року, нарешті 28 вересня цього ж року було опубліковано в офіційному виданні – газеті «Голос України». Згідно українського законодавства, через місяць після опублікування, тобто 28 жовтня цей закон набув чинності, і це внесло суттєві зміни в правову природу земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості, у випадках переходу права власності чи інших речових прав на будівлю/споруду.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в своїй ухвалі від 30 липня 2020 року у справі № 910/32643/15 зауважив про те, що в інших країнах загальноприйнятним є погляд, згідно з яким земельна ділянка та будинок (споруда, будівля) на ній являють собою єдине ціле, або навіть запроваджується такий підхід, за яким право на земельну ділянку є визначальним, і все, що на ній розташоване, слідує за правом на земельну ділянку.
Одним із принципів набуття права власності є принцип переходу права власності на об'єкт нерухомості одночасно з переходом права власності на земельну ділянку - принцип "superficies solo cedit" (від лат. збудоване на землі слідує за нею), який заснований на тому, що земля є головною річчю, а інші розташовані на ній об'єкти нерухомості - її складові частини. Правова доля такого об'єкта як єдиного цілого визначається виходячи із операцій, що здійснюються з земельною ділянкою.
Механізм відчуження речових прав на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними у національному законодавстві визначений в статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Відповідно до частин першої, другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно з частиною першою статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Як убачається із наведеного вище порядок переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними є діаметрально протилежним принципу "superficies solo cedit", оскільки за ЦК та ЗК саме земельна ділянка слідує за будинком, спорудою, будівлею, а не навпаки.
При застосуванні приписів статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України у судовій практиці сформувався принцип єдності юридичної долі земельної ділянки разом зі збудованим на ній об'єктом нерухомого майна, в основу якого покладено слідування землі за об'єктом нерухомості у разі переходу права власності на такий об'єкт на підставі того чи іншого юридичного факту.
Зміни в земельному законодавстві у 2021 році – як це позначиться на земельних відносинах
Як бачимо, в старих редакціях ст.120 ЗК України та статті 377 ЦК України містилось багато так званих юридичних «підводних каменів», що тягли за собою численні судові процеси та необґрунтовані судові витрати.
Особливо багато проблем для учасників земельних та цивільно-правових відносин створювали положення ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» щодо «автоматичного» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, і виникнення права користування такою земельною ділянкою у нового власника нерухомого майна.
Порядок укладання, зміна, розірвання договорів повинно відбуватись з дотриманням певних процедур, прописаних в цивільному законодавстві. Зокрема, відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. В разі ж коли об'єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці державної або комунальної власності, передача в користування (в т.ч. оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що встановлено ч. 1 ст. 124 ЗК України.
Проте, органи місцевого самоврядування часто ігнорували такі приписи, що призводило до численних судових спорів щодо розірвання договорів, а особливо, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості.
Ось типові приклади таких спірних ситуацій, коли однією із сторін виступали місцеві органи влади, як орендодавці в земельних правовідносинах.
- Відмова орендодавця надати згоду на розірвання договору або ухиляння від такого розірвання договору оренди у випадку зміни власника будівлі;
- Відсутність прямо передбаченого законом обов'язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка набула права власності на об'єкт нерухомості, що на цій землі розташований, поза межами встановленої законом процедури, а, відповідно, і відсутність можливої відповідальності за такі дії, крім, звичайно, цивільно-правової (можливо і в майбутньому);
- Неможливість однозначно визначити, хто насправді являється фактичним, а хто юридичним орендарем, що створювало проблеми з визначенням відповідача на стадії формування судового позову.
Внесені в законодавство зміни, передбачені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості», усувають ці прогалини в регулюванні земельних відносин та спрощують процедури переходу права власності та інших речових прав на земельні ділянки для набувачів таких речових прав на нерухомість.
Проте, не всі погоджуються з такими висновками законодавчого органу України. Так, Нотаріальна палата України вважає, що "автоматичний" перехід права власності на землю під час купівлі нерухомості:
- По-перше, порушує права фізичних та юридичних осіб;
- По-друге, суперечить Конституції, положенням і принципам чинного законодавства, нормам міжнародного права;
- По-третє, створює умови для рейдерського захоплення земельних ділянок, ухилення від сплати податків і зменшення надходжень до держбюджету, зниження інвестиційної привабливості України.
Нотаріальна палата України стверджує, що вказаний Закон всупереч Земельному кодексу не визначає статус земельної ділянки як окремого об'єкта права власності, а отже надає йому інший (похідний) правовий статус.Згідно із нормами Земельного та Цивільного кодексів перехід права власності на земельну ділянку можливий лише в спосіб, визначений законом, зокрема на підставі договорів, які підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Під час нотаріального посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна нотаріус перевіряє низку фактів, законність і достовірність документів тощо. Запровадження так званого «автоматичного» переходу права власності означає, що всі ці перевірки не будуть здійснюватися. Тобто в результаті такої угоди будуть порушені права третіх осіб, зокрема права кредиторів, орендарів, а також виникатимуть ситуації відчуження земельних ділянок без відома їх дійсних власників або співвласників.
«Автоматичний» перехід права власності, з точки зору НПУ, надає можливості для рейдерського захоплення земельних ділянок і створення схем виведення земельних ділянок з-під обтяжень. Це послабить захист приватної власності в Україні, що призведе до збільшення кредитних ставок та істотно погіршить інвестиційну привабливість нашої держави.
Ну, що ж, як кажуть, час – це найкращий лікар і найкращий суддя. Отже, щоб зробити якісь однозначні висновки, має пройти певний період, який і покаже, чи обгрунтоване було рішення про прийняття Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості».
